Đất chưa có sổ đỏ có được chuyển nhượng

Nội dung đề nghị tư vấn:

Chào luật sư! Trường hợp của tôi như sau: Chủ thửa đất nông nghiệp mà tôi muốn mua đã sử dụng trên mười năm qua, nhưng chỉ sở hữu một tờ giấy viết tay và sổ đỏ đứng tên của chủ trước (chưa sang tên). Vậy để tôi được đứng tên trên sổ thì cần phải có những điều kiện gì? Quy định pháp luật thế nào và thời điểm nào đặt tiền cọc là hợp lý để không bị thiệt về sau?
 

Trả lời tư vấn: trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Như vậy, theo quy định trên, để được thực hiện gia dịch liên quan đến đất đai thì phải có GCNQSD đất đối với phần diện tích muốn giao dịch.

Đối với trường hợp của bạn, trước tiên, bạn nên yêu cầu bên bán đất cho bạn làm thủ tục cấp GCNQSD đất đối với phần diện tích này sau đó mới có quyền chuyển nhượng, tặng cho, …

Sau khi bên bán được cấp GCNQSD đất sẽ thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSD đất với bên bạn, sau khi thực hiện toàn bộ các thủ tục về chuyển nhượng và nghĩa vụ tài chính thì bên bạn mới được đứng tên trên GCN khi có yêu cầu về việc cấp GCN đến cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền.

Về thời điểm đặt cọc khi nào là hợp lý để tránh thiệt hại sau này, hiện nay pháp luật không có văn bản nào quy định cụ thể về vấn đề này.